Attention, cette fois, j’aborde un sujet pas évident de prime-abord : La défiscalisation à l’aide d’une location meublée non-professionnelle
La LMNP, kézako ?
La LMNP ou Location Meublée Non-Professionnelle est un statut ouvert à tous ceux qui achètent un bien dans le but d’investir dans l’immobilier locatif en le meublant. L’idée derrière ce type d’investissement, est tout simplement de défiscaliser !
Au sens de la loi du 6 Juillet 1989, « meublé » signifie que le bailleur doit mettre à la disposition du locataire, en plus du bien immobilier, tous les matériels nécessaires pour vivre, dormir et manger dans les conditions normales. Datant de 1949, la LMNP est le plus ancien dispositif de défiscalisation immobilière en France. Si elle a déjà séduit et continue encore de séduire les investisseurs français, c’est grâce aux importants avantages qu’elle propose. Il faut juste garder la résidence locative le plus longtemps possible pour qu’elle soit rentable.
Les avantages de la LMNP
Investir en LMNP pour défiscaliser permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
- Non imposition des loyers perçus.
- Amortissement du bien mis en location sur plusieurs années.
- Possibilité de déduction des frais de gestion du bien ainsi que des intérêts d’emprunt.
- Récupération de la TVA lorsqu’il s’agit d’une résidence neuve.
Au délà de ces avantages non-négligeables de la LMNP, le loueur peut aussi se décharger de la gestion du bien et confier cette fonction à un bailleur commercial s’il investit dans le neuf. Il sera donc, dans ce cas, garanti de percevoir un revenu tous les mois.
A qui profite la LMNP ?
Tout contribuable français désirant obtenir des revenus locatifs non imposés dans le but de former un patrimoine immobilier peut prétendre au statut de LMNP. Il faut bien évidemment qu’il ait les moyens de financer l’achat de ce type de bien… et ça, évidemment, ce n’est pas donné à tout le monde…
Tout propriétaire d’un bien immobilier souhaitant louer une pièce de celui-ci en réduisant sa surface habitable peut également recourir à la Location Meublée Non Professionnelle.
Les conditions pour pouvoir prétendre à la LMNP
Pour jouir des avantages du statut LMNP, l’investisseur doit respecter plusieurs conditions :
- Le bien locatif doit être meublé
- La location ne doit pas être son activité principale c’est-à-dire qu’il n’est pas inscrit au RCS ou Registre du commerce et des sociétés sous le statut de Loueur meublé Professionnel (LMP).
- Les revenus locatifs ne doit pas excéder 50 % de ses revenus globaux ou 23000 euros en une année. S’il perçoit plus de cette somme, c’est le statut LMP qui est adéquat à sa situation.
- Il doit investir dans le neuf pour pouvoir récupérer la TVA qui est fixée à 20%.
Les régimes d’imposition en LMNP pour cette année 2018
Il convient d’abord de souligner que, quel que soit le niveau du revenu locatif tiré en LMNP, le cadre fiscal sera toujours le même ! Ainsi, les revenus tirés de cette location seront toujours rangés dans la catégorie BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Pour beaucoup, ce sera la première fois qu’ils définiront des revenus dans cette catégorie 😉
Il existe ensuite trois régimes d’imposition bien distincts en fonction du niveau des recettes de la location meublée :
- le régime micro-BIC : Si l’investisseur personne physique obtient une recette brute annuelle jusqu’à 32100 euros, il sera soumis au régime micro-BIC avec une exonération de la TVA. Il recevra également 50% d’abattement forfaitaire avec un montant minimum de 305 euros sur la déclaration d’ensemble des revenus.
- le régime simplifié d’imposition : Si ses recettes annuelles brutes sont comprises entre 32100 euros et 763000 euros, c’est le régime réel simplifié qui lui sera applicable et il doit déclarer ses revenus selon les conditions prévues par les déclarations 2033 et 2031.
- le régime réel normal : Au-delà de 763000 euros, il sera soumis au régime réel de droit commun.
Dans le cas des deux derniers régimes, c’est-à-dire le régime réel simplifié et le régime réel, le loueur bénéficiera d’une déduction complète des frais liés à la location :
- frais de notaire,
- frais de copropriété,
- intérêts d’emprunt,
- entretien et réparation,
- etc.
Cependant, il sera tenu de tenir une comptabilité de la déclaration annuelle, d’engagement et de bilan comme toute entreprise individuelle, contrairement à un loueur soumis au régime micro-BIC qui ne devra constituer qu’un livre-journal simplifié… Potentiellement tout ceci peut être délégué !
